2025년 미래등기시스템 도입 예정, 실제 거래에서 바뀌는 점 총 정리

미래등기시스템

 

2025년 1월 31일부터, 본격적으로는 2월 3일부터 미래등기시스템이 도입될 예정입니다. 이미 광명에서는 도입되어서 시범적으로 운용되고 있습니다. 미래등기시스템이 도입되면 실제 거래에서 무엇이 바뀌는지 총정리 해보겠습니다.

 

✅미래등기시스템에 대한 많은 우려와 불편함이 예상됩니다. 시장 참여자들은 대체로 부정적인 인식을 보이고 있네요. 그럼 본격적인 글은 본문에서 시작해보겠습니다.

 

*이 글은 경제 블로거 중 가장 유명한 분인 '메르의 블로그'글에서 일부 내용을 발췌했습니다. 많이 배워갑니다.

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미래등기시스템 도입

미래등기시스템이란 소유권이전등기, 근저당권설정등기, 등기방식을 비대면인 모바일 앱으로 가능하게 만들겠다는 시스템입니다. 기존에는 대면과 비대면이 통일되어 있지 않아서 거래 주체들끼리 합의하에 거래를 진행했었죠. 

구분	도입 전	도입 후
소유권이전등기	대면 방식 (법무사 대행)	모바일 앱으로 비대면 가능
근저당권설정등기	비대면 가능	소유권이전등기와 동일한 방식으로 진행
등기 방식	대면과 비대면 혼용 가능	대면 또는 비대면 중 하나로 통일
인감증명서 제출	필요	불필요 (전산망으로 확인)
지역 제한	부동산 소재지 관할에서만 가능	전국 어디서나 가능

 

2025년 2월부터 미래등기시스템이 도입되면 모바일 앱을 통한 비대면 거래로 통일할 수 있다는 게 정부의 입장입니다. 통일이 되니까 편리한 점만 있을까요? 전혀 아닙니다. 기존 거래에서 불편한 방식을 썼던 이유가 다 있거든요. 그럼 입장별로 한번 살펴볼까요.?

 

실제 거래에서 바뀌는 불편한 점

 

지금도 은행에서 비대면 등기 제도는 돌아가고 있습니다. 카카오뱅크나 케이뱅크 등 인터넷 은행에서 주담대 대출을 받을 때 대면이 아닌 '비대면'으로 서류만 전송하잖아요? 그게 비대면입니다. 이 비대면 거래를 정부에서 공식화하겠다는 겁니다. 

 

현재는 소유권 이전 등기만 대면으로 하고, 근저당설정 등기만 비대면으로 하고 있습니다. 비대면과 대면이 섞였는데 미래등기시스템을 통해 모두 비대면으로 바꾸겠다는 거죠. 얼핏 보면 좋아 보이지만 디테일에서 불편한 점이 있습니다.

 

• 현재: 매수인과 매도인이 잔금을 치른 뒤 관련절차는 법무사에게 위임함. 법무사가 소유권이전과 설정 처리를 함. 
• 미래등기시스템: 매수인과 매도인이 법무사가 하던 절차를 모바일 앱으로 처리해야 함

매수인과 매도인 모두 돈만 잘 주고받고 기타 사소한 것들만 챙기면 됐는데, 이제 미래등기시스템 앱을 통해서 법무사나 공인중개사가 하던 일을 직접 해야 한다는 겁니다. 만약 거래 당사자가 앱 사용이 불편한 노인이라면? 앱 사용을 귀찮아하는 사람이라면? 얼마나 불편할까요?

 

감정을 떠나서 매도인과 매수인 사이에서 눈치게임이 시작됩니다.

 

1. 매수인은 잔금을 미리 줬는데 매도인이 미래등기시스템 앱 처리를 못하거나 안 해준다면?
2. 잔금을 매도인에게 주지 않으면 매도인이 소유권 이전처리를 해주지 않으니 어쩔 수 없네
3. 매수인은 잔금을 치뤘는데 매도인 문제로 등기가 제대로 진행되지 않는다면 등기를 보고 대출을 해주는 은행은?
4. 결국 여러 리스크를 해결하기 위해 매수인, 매도인, 법무사, 은행원이 다 같이 중개소에 모여서 일을 해결하자가 될 것임.

 

미래등기시스템은 거래를 비대면으로 만들려는 목적이지만 결국 하다보면 모든 게 대면으로 이루어질 가능성이 높다는 것. 오히려 더 불편한 시스템이 된다는 겁니다. 

 

은행들은 새로운 제도가 도입되면 비대면 시스템을 전면 중단하고 대면으로 돌아갈 수밖에 없다고 말하고 있으며 실제로 농협, KB, 우리은행 등은 1월 31일부터 비대면이 중지되고 신한은 비대면 후 매수인이 지점을 방문하면 처리해주겠다고 말하고 있습니다.

 

잘 보면 매도인이 甲의 위치 같지만 그렇지도 않습니다. 나에게는 매도인이지만 이 매도인도 누군가에게는 매수인이 될 수 있죠. 근저당설정 접수처리가 불편해져서 잔금 인출이 안 될 경우 매도인이 하고 있는 다른 거래도 망가질 수 있는 리스크가 생깁니다. 

 

다른걸 다 떠나서 금리가 오릅니다. 주요 은행들은 주택담보대출 절차를 비대면으로 진행할 시 우대금리를 적용하고 있는데, 비대면이 사라지면 이 금리인하 혜택이 사라지게 됩니다.

 

실제 거래에서의 장점

미래등기시스템의 장점은 매도인과 매수인간 신뢰가 있고, 둘 다 관련 법률과 앱 사용 방법에 능숙하다면 법무사 비용 지출 없이 앱으로만 거래가 가능하다는 장점이 있습니다. 그런데 이럴 확률은 희박하죠. 

 

마무리하며

이 제도를 소개한 '메르의 블로그'는 이번 제도를 두고 

 

"세상 물정을 모르는 법원의 높은 분들이 뭐를 만들면 이런 게 나오는 것 같음. 한국은 등기에 공신력이 없는점을 주의할 필요가 있음."

 

이라고 비판했습니다. 다른 댓글을 봐도 탁상공론이다, 세상물정 모른다라는 비판이 대부분입니다. 2025년 2월부터 부동산 거래를 할 때 상당히 불편하고 피곤해질 예정입니다. 거래하려는 분들은 참고해주세요. 

 

이상으로 미래등기시스템에 대한 글 마치겠습니다.